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【轉載】房企拿地節奏放緩 土地市場回歸平穩

來源:南京日報瀏覽次數:888 日期:2019-06-14 13:58
今年上半年,杭州、蘇州等強二線城市的土地市場出現了一輪“波動”,例如蘇州三次拍出了百億元級的地塊,由此引發了業內關注。5月以來,盡管一二線城市依舊是房企拿地的重點,但是在各地加強調控的同時,房企拿地的節奏也有所放緩,土地市場逐漸回歸平穩。專家預計,房企步調放緩、理性拿地之后,產品打造將成為他們未來發展的重點之一。

強二線城市依然是房企拿地重點

從統計數據來看,5月全國土地出讓金排名前20城市中,二線重點城市占得13席。其中,杭州以265.7億元位居榜首。在榜單的前十名中,有7個城市位于長三角區域。

值得關注的是,相比土地出讓面積的增加,5月土地市場溢價率卻迎來了今年首降。數據顯示,全國300個城市的土地平均溢價率為20%,較上月減少5個百分點,較去年同期下降7個百分點。

據上海易居房地產研究院《2019年5月40城土地市場報告》顯示,5月份40個典型城市的土地市場交投仍活躍,但整體地價漲幅收窄明顯。從價格來看,5月40城土地成交均價為4878.4元/平方米,同比上漲17.2%,環比上漲1.9%。專家分析5月份地價上漲趨勢雖仍有所延續,但漲幅已經明顯收窄,難以持續快速上漲。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者,前幾個月持續高熱的土地市場逐步回歸平穩,不只是強二線城市,全國不少熱點城市的的土拍都開始變得“冷靜”。“從市場的表象來看,房企拿地顯得更為謹慎,土地溢價率上漲也得到了有效控制。深層次的原因則在于,政府對于土地價格控制的力度開始增強,對于房企拿地則采取了一些控制性措施。”張波說道。

據不完全統計,5月份全國房地產行業調控高達41次,4月份達60次。

不過,張波也強調,從房企角度來看,包括南京在內的熱點二線城市依然是今年的拿地重點,并且這一趨勢未來將延續。

冷靜克制,龍頭房企拿地步調放緩

近日,江北新區核心區成功出讓了4幅優質宅地。據悉,每幅地塊都吸引到多家房企報名參與競爭。

南京江北新區核心區一直以來都是房企、買房人都十分看好的區域。一方面,區域內規劃起點高,利好不斷落地;另一方面,核心區已推出宅地較少,在售項目不多,一度處于供不應求的狀態。但是,從競拍過程以及結果上看,房企表現較為冷靜、克制,并沒有出現“哄搶”的狀況,4幅地塊均未達到最高限價。

今年以來,包括恒大、萬科、融創在內的一些龍頭房企的拿地步調明顯放緩。有數據顯示,今年5月,恒大新增土地價值為18億元,比前4個月的平均值下降63%;諸如新城、中海等品牌房企的降幅則超過80%。據了解,有房地產集團已經要求區域公司暫停在公開市場拿地,并表示平穩的市場是未來較長一段時期的主基調,集團土地儲備獲取相對充足,可滿足近期發展所需,因此才決定不參與過熱的土地競爭。

對此,專家指出,從一線房企拿地的數據來看,的確同比2018年出現一定下滑,但并不代表房企拿地熱情消退,而是拿地的策略有所變化。“首先是房企重新回歸一二線城市,尤其重視在二線城市的布局;其次是聚焦熱點城市的優質地塊,相比于高回報,房企更看重未來抵抗風險的能力。當然近期的金融政策收緊對于房企也有著較大影響,這更多地體現在拿地策略上,而非拿地節奏。”據張波分析,拿地放緩也反映出標桿房企對于一些城市土地市場風險的預估。

市場集中度提升,產品打造尤為關鍵

政府部門連續的樓市“預警”顯現出穩地價、穩房價和穩預期的調控決心,“房住不炒”的政策思路持續體現。隨著調控措施的收緊以及土地、樓市等市場化長效機制的陸續推出,各區域市場供需開始出現分化,迫使房企由三四線城市扎堆一二線中心城市。

張波表示,眼下拿地策略的變化會引發未來市場上“強者恒強”的趨勢。換言之房企的集中度在提升的同時,城市的集中度也會提升,未來更多的資金、房企會聚焦到這些熱點城市,房企之間的競爭也會更為激烈。因此,對于企業而言,自身產品的打造,品牌美譽度的不斷提高就顯得更為關鍵。一些業內人士也將2019年定位為產品年,在產品方面有不少推陳出新的做法。

另一方面,房地產開發的暴利時代一去不返,房企們開始由住宅地產轉向文旅、汽車、養老、科技等多元化發展,并由粗放的土地開發商向精細化的綜合服務商擴展。在行業內競爭日趨激烈的大背景下,創新已經成為房地產企業持續發展的當務之急。

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